「賃貸vs購入、どちらが得か」——これは人生最大級の財務的意思決定の一つです。MBAのコーポレートファイナンスで学ぶ「NPV（正味現在価値）分析」と「機会費用」の概念を使えば、感情論でなくデータで答えが出ます。脳外科医として多くの同僚医師のケースを見てきた経験も交えて解説します。
「持ち家有利」説の4つの根拠と反論
根拠①「家賃は捨て金」→ 反論：住宅ローン利息・固定資産税・維持費も「捨て金」
30年・3,500万円・金利1.5%のローンを組んだ場合、総利息額は約850万円。これは家賃と同様に「返ってこない費用」です。さらに固定資産税（年10〜20万円）、修繕積立金、リフォーム費用（30年で200〜400万円）を加えると、「持ち家の維持費」は想定以上に大きい。
根拠②「不動産は資産になる」→ 反論：日本の多くのエリアで不動産は値下がりする
総務省の統計によると、日本の空き家率は2023年時点で13.8%（約900万戸）、2033年には30%超になるとも予測されています。人口減少エリアでは不動産価格の長期低下が不可避です。東京・大阪・名古屋などの大都市圏は別として、多くの地方では「資産として残る」という前提が崩れつつあります。
根拠③「老後に家賃がかからない」→ 反論：老後のリフォーム費用・管理費が発生
築30年を超えた物件には大規模修繕（屋根・外壁・設備）が必要になり、数百万円単位の出費が発生します。「老後の家賃ゼロ」という前提は、修繕コストを加味すると崩れるケースが多いです。
NPV分析で「生涯コスト」を比較する
感情論を排除してNPV（正味現在価値）で比較します。仮定条件：東京23区外、物件価格5,000万円、家賃20万円、保有期間30年、割引率3%。
| コスト項目 | 持ち家（30年） | 賃貸（30年） |
|---|---|---|
| 住居費（ローン返済/家賃） | 約7,200万円（元利） | 約7,200万円（20万×30年×12） |
| 固定資産税・管理費 | 約600万円 | 0円 |
| 修繕・リフォーム | 約300万円 | 0円（オーナー負担） |
| 頭金の機会費用（運用損失） | 約1,000万円（500万円を5%運用した場合） | 0円（頭金不要） |
| 30年後の資産価値 | −約2,000万円（資産として残る） | 0円 |
| 実質生涯コスト | 約7,100万円 | 約7,200万円 |
この試算では30年でほぼ拮抗します。「持ち家が絶対に得」とも「賃貸が絶対に得」とも言えない——これが正直な答えです。
医師が持ち家を選ぶべきケース・賃貸を選ぶべきケース
| 持ち家有利 | 賃貸有利 | |
|---|---|---|
| 勤務形態 | 長期安定（開業医・特定病院に根付いている） | 転勤・転職可能性あり（勤務医・研修中） |
| 家族構成 | 家族が多く・子供の学区が固定している | 独身・夫婦2人・子供がまだいない |
| エリア | 東京・大阪・名古屋など人口増加エリア | 地方・人口減少エリア |
| 投資スタンス | 安定志向・リスク回避型 | 余剰資金を積極的に株式投資する場合 |
脳外科医として考える「住む場所の選択」の本質
私が最も重要だと考えるのは、「どこに住むか（立地）」と「どう住むか（持ち家・賃貸の形式）」を分けて考えることです。
仕事へのアクセス・家族の生活環境・職場との距離——これらは「どこに住むか」の問題です。持ち家か賃貸かは「その場所でどういう形で住むか」という別の問題です。良い立地の賃貸に住みながら金融資産をしっかり積み上げ、十分なキャッシュと確信が生まれた段階で購入を検討する。これが医師にとって最もリスクの低い戦略です。
まとめ：「正解」はなく「自分に合った選択」がある
- 生涯コストは30年スパンで見るとほぼ拮抗する
- 持ち家の優位性は「大都市圏の立地」と「長期安定居住」が前提
- 賃貸の優位性は「流動性」と「頭金の運用機会」
- 医師は転勤・転職リスクも考慮し、早期購入より慎重な判断が有利なことが多い
参考文献：Shiller RJ. “Irrational Exuberance.” Princeton University Press. 2015. / 総務省統計局「住宅・土地統計調査」2023年。
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