「医師は不動産投資に向いている」とよく言われます。高収入・安定した職業・社会的信用が高いため、融資が通りやすいからです。しかし脳外科医の私が現場で見てきた現実は少し違います。医師が不動産投資で失敗するパターンと、MBAで学ぶ「DCF法（ディスカウント・キャッシュフロー法）」を使った正しい物件評価方法を解説します。
医師が不動産投資を選ぶ3つの理由
- 融資レバレッジ：医師免許＝安定収入の証明として、金融機関から低金利・高融資額を引き出しやすい
- 節税効果：不動産所得は給与所得と損益通算が可能。減価償却費を活用した節税スキームがある
- インフレヘッジ：インフレ時に不動産の実物資産価値・賃料が上昇するため、現金保有より有利になることがある
DCF法で物件の「本当の価値」を計算する
MBAのコーポレートファイナンスで最重要な企業価値評価手法が「DCF法（Discounted Cash Flow）」です。将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて物件の内在価値を計算します。
DCF法の基本式：物件価値 ＝ Σ（各年のキャッシュフロー ÷ (1＋割引率)ⁿ）＋ 売却価値の現在価値
具体例で考えましょう。
| 前提条件 | 数値 |
|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 |
| 表面利回り | 6%（年間賃料180万円） |
| 諸経費（管理費・修繕費・固定資産税等） | 賃料の20%（年間36万円） |
| 純収益（NOI） | 年間144万円 |
| 割引率（=期待利回り） | 5% |
| 保有期間 | 10年 |
| 10年後の売却想定価格 | 2,500万円 |
このDCF計算では、物件の現在価値は約2,700万円になります。3,000万円での購入は「割高」と判断できます。表面利回りだけで飛びつくと損をする典型例です。
医師が陥りやすい不動産投資の失敗パターン
失敗①：「節税目的」で購入する
「新築区分マンションで節税できます」という営業トークに騙されるパターンです。確かに初年度は減価償却で節税できますが、4〜5年後からは節税効果がなくなり、その後は赤字物件として残ることが多いです。節税は結果であって目的にしてはいけません。
失敗②：表面利回りだけで判断する
「利回り8%！」という広告に飛びつくのは危険です。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損失・ローン金利を引いた実質利回り（NOI利回り）を計算すると、実は2〜3%台というケースが多いです。
失敗③：人口減少エリアで購入する
地方の高利回り物件は人口減少による空室リスクが高い。DCF計算に「空室率の上昇」を織り込むと、10年後の価値は大きく下がります。原則として東京・大阪・名古屋・福岡などの大都市圏に絞ることが重要です。
医師が不動産投資を始める前のチェックリスト
- ✅ 生活防衛資金（月収×6ヶ月分）を確保しているか
- ✅ 新NISA・iDeCoをフル活用しているか（まず金融資産が優先）
- ✅ 実質利回り（NOI利回り）で3.5%以上になる物件か
- ✅ 人口増加エリア・駅近・築20年以内などの立地・物件条件を満たすか
- ✅ 信頼できる管理会社・税理士を確保しているか
- ✅ 最悪の場合（空室・修繕費）のシナリオでもローン返済できるか
まとめ：不動産は「融資が通ること」と「良い物件」は別
医師は融資が通りやすいがゆえに、営業マンのターゲットになりやすいという側面があります。「融資が出る ≠ 良い投資」という原則を忘れないでください。
不動産投資はDCF法・実質利回り・人口動態などのデータを冷静に分析した上で判断する。MBAで学んだコーポレートファイナンスの思考が、不動産投資でも確実に役立ちます。焦らず、1棟目を慎重に選ぶことが最も重要です。
参考文献：Damodaran A. “Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset.” Wiley Finance. 2012.
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